Besteuerung von Mieteinnahmen in Georgien
Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Georgien ist vergleichsweise einfach geregelt. Für private Vermieter gilt unter bestimmten Voraussetzungen eine pauschale Einkommensteuer von 5 % auf die Bruttomieteinnahmen. Aufwendige Gewinnermittlungen oder komplexe Steuerstaffelungen entfallen, wodurch sich die Steuerlast einfach berechnen lässt.
Damit die Pauschalbesteuerung angewendet werden kann, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Je nach Vermietungsmodell, Vertragsgestaltung und Höhe der Einnahmen können zudem weitere steuerliche Regelungen, beispielsweise zur Umsatzsteuer, relevant werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Mieteinnahmen in Georgien besteuert werden, welche Besteuerungsmodelle zur Verfügung stehen und worauf Eigentümer bei der Vermietung ihrer Immobilie achten sollten.
Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen (5 %)
Für private Vermieter sieht das georgische Steuerrecht unter bestimmten Voraussetzungen eine pauschale Einkommensteuer von 5 % auf Mieteinnahmen aus Wohnraum vor. Die Besteuerung erfolgt auf Grundlage der Bruttomieteinnahmen, unabhängig von der Höhe der Einnahmen oder der Anzahl der vermieteten Wohnungen.
Im Gegensatz zu vielen anderen Steuersystemen werden dabei keine einzelnen Kosten oder Ausgaben berücksichtigt. Stattdessen wird die Steuer direkt auf die vereinbarten Mieteinnahmen berechnet, wodurch sich die Steuerlast einfach und transparent ermitteln lässt.
Die wichtigsten Merkmale der 5 % Pauschalsteuer:
Besteuerung der Bruttomieteinnahmen
Einheitlicher Steuersatz von 5 %
Keine progressive Besteuerung
Keine Pflicht zum Nachweis einzelner Ausgaben
Anwendbar für private Vermieter bei Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen
Dieses Besteuerungsmodell bietet insbesondere Eigentümern mit vermieteten Wohnimmobilien eine hohe Planungssicherheit, da die Steuer unabhängig von der Höhe der Einnahmen nach einem festen Steuersatz berechnet wird.
Brutto- statt Nettobesteuerung
Ein wesentlicher Unterschied zu vielen anderen Ländern besteht darin, dass die 5 % Einkommensteuer nicht auf den Gewinn, sondern auf die Bruttomieteinnahmen erhoben wird. Maßgeblich sind die tatsächlich vereinnahmten Mieteinnahmen, unabhängig davon, welche laufenden Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen.
Das bedeutet, dass Ausgaben im Regelfall nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Dazu gehören unter anderem:
Instandhaltungs- und Renovierungskosten
Verwaltungs- und Servicegebühren
Managementgebühren
Reparaturen
Rücklagen
Laufende Betriebs- und Nebenkosten, soweit diese vom Eigentümer getragen werden
Im Gegenzug entfällt jedoch die Pflicht, einzelne Ausgaben gegenüber den Steuerbehörden nachzuweisen oder eine aufwendige Gewinnermittlung vorzunehmen. Für viele private Vermieter bedeutet dies einen deutlich geringeren Verwaltungsaufwand und eine einfach kalkulierbare Steuerbelastung.
Für wen gilt die 5 % Pauschalsteuer?
Die 5 % Pauschalsteuer richtet sich grundsätzlich an private Eigentümer, die Wohnraum in Georgien vermieten und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Sie kann sowohl von georgischen Staatsangehörigen als auch von ausländischen Eigentümern in Anspruch genommen werden. Entscheidend ist nicht die Staatsangehörigkeit, sondern die jeweilige steuerliche Einordnung und die Erfüllung der geltenden Anforderungen.
Grundsätzlich kann die Pauschalbesteuerung sowohl bei der Langzeitvermietung als auch bei der Kurzzeitvermietung Anwendung finden. Je nach Vermietungsmodell und Höhe der Einnahmen können jedoch zusätzliche steuerliche Vorschriften, insbesondere im Bereich der Umsatzsteuer, zu beachten sein.
Die 5 % Pauschalsteuer eignet sich insbesondere für Eigentümer, die ihre Immobilie privat vermieten und von einer einfachen sowie transparenten Besteuerung profitieren möchten.
Voraussetzung für die Anwendung der 5 % Pauschalsteuer ist die Registrierung als Vermieter beim georgischen Revenue Service (RS.ge). Erfolgt keine entsprechende Registrierung, kann die Pauschalbesteuerung in der Regel nicht angewendet werden und die Besteuerung erfolgt nach den allgemeinen steuerlichen Vorschriften.
Alternative Besteuerungsmodelle für Mieteinnahmen
Neben der 5 % Pauschalsteuer kennt das georgische Steuerrecht weitere Besteuerungsmodelle. Diese kommen vor allem dann in Betracht, wenn die Voraussetzungen für die Pauschalbesteuerung nicht erfüllt sind oder die Vermietung im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgt.
Besteuerung nach dem allgemeinen Einkommensteuersystem
Wer die Voraussetzungen für die 5 % Pauschalsteuer nicht erfüllt oder sich nicht für dieses Modell qualifiziert, wird grundsätzlich nach den allgemeinen einkommensteuerlichen Vorschriften besteuert.
Im Gegensatz zur Pauschalbesteuerung erfolgt die Besteuerung hierbei nicht auf Basis der Bruttomieteinnahmen. Stattdessen können unter bestimmten Voraussetzungen Kosten und Ausgaben berücksichtigt werden, wodurch sich die steuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert.
Dieses Modell ist mit einem höheren Verwaltungsaufwand verbunden und spielt für klassische private Vermieter in der Praxis meist eine untergeordnete Rolle.
Vermietung über eine georgische Gesellschaft
Bei einem größeren Immobilienbestand oder einer gewerblich organisierten Vermietung kann es sinnvoll sein, die Vermietung über eine georgische Gesellschaft abzuwickeln.
Dies betrifft beispielsweise Eigentümer mit mehreren Immobilien, professionellen Vermietungsstrukturen oder einer Kombination aus Vermietung und regelmäßigem An- und Verkauf von Immobilien.
In diesem Fall gelten die steuerlichen Vorschriften für Unternehmen. Je nach Struktur können zusätzlich Buchhaltungs-, Dokumentations- und Berichtspflichten entstehen. Ob dieses Modell sinnvoll ist, sollte im Einzelfall gemeinsam mit einem Steuerberater geprüft werden.
Vermietung über Bauträger oder Property Management
Viele Bauträger in Georgien bieten neben dem Verkauf einer Immobilie auch einen Vermietungsservice an. Alternativ kann die Vermietung über ein externes Property Management erfolgen. Welche steuerlichen Pflichten sich daraus ergeben, hängt maßgeblich von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab.
Übernimmt die Managementgesellschaft die Wohnung im eigenen Namen und tritt als Betreiber oder sogenannter Tax Agent auf, ist sie in vielen Fällen verpflichtet, die Steuer einzubehalten und an den georgischen Revenue Service abzuführen. Die Miete wird dem Eigentümer anschließend bereits abzüglich der fälligen Steuer sowie der vereinbarten Managementgebühren ausgezahlt.
Erbringt das Property Management hingegen ausschließlich Verwaltungs- oder Vermittlungsleistungen und vermietet die Immobilie im Namen des Eigentümers, bleibt der Eigentümer in der Regel selbst für die ordnungsgemäße Versteuerung der Mieteinnahmen verantwortlich.
Wer seine Immobilie über einen Vermietungsservice betreiben lässt, sollte sich daher vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen lassen, wer die Steuer an den Revenue Service abführt und ob die Auszahlungen bereits nach Abzug der Steuer erfolgen.
Mögliche Unterschiede bei den Versorgungsgebühren
Je nach Projekt und Vermietungsmodell können für Wasser, Strom oder weitere Versorgungsleistungen unterschiedliche Tarife gelten. Insbesondere bei hotelähnlichen oder gewerblich betriebenen Vermietungsmodellen kommen teilweise sogenannte Commercial Tarife zur Anwendung, die über den üblichen Tarifen für private Haushalte liegen können.
So liegen die monatlichen Wasserkosten bei einer privat genutzten Wohnung häufig nur im niedrigen einstelligen GEL-Bereich, während bei gewerblichen Tarifen durchaus Kosten von etwa 20 bis 30 GEL oder mehr entstehen können. Auch bei den Stromtarifen können sich je nach Versorgungsmodell Unterschiede ergeben.
Ob private oder gewerbliche Tarife gelten, sollte vor dem Kauf oder Abschluss eines Vermietungsvertrags geprüft und idealerweise schriftlich bestätigt werden.
Steuerliche Einordnung bei Managementmodellen
Je nach Vertragsgestaltung wird die Vermietung steuerlich unterschiedlich behandelt. In der Praxis kommen vor allem zwei Modelle vor.
Faktor | Agency Modell | Operator Modell |
|---|---|---|
Vertragsgrundlage | Das Property Management handelt im Namen des Eigentümers. | Das Property Management oder der Betreiber handelt im eigenen Namen. |
Zurechnung der Mieteinnahmen | Die Mieteinnahmen werden direkt dem Eigentümer zugerechnet. | Die Einnahmen werden zunächst vom Betreiber vereinnahmt. Der Eigentümer erhält anschließend den vertraglich vereinbarten Anteil. |
Steuerpflicht | Die 5 % Pauschalsteuer kann bei Vorliegen der Voraussetzungen angewendet werden. | Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der jeweiligen Vertragsgestaltung. |
Steuerabführung | Der Eigentümer ist grundsätzlich selbst für die Steuer verantwortlich, sofern keine abweichende Vereinbarung besteht. | Der Betreiber kann als Tax Agent auftreten und die Steuer direkt an den Revenue Service abführen. |
Managementgebühren | Die 5 % Einkommensteuer werden auf die Bruttomieteinnahmen berechnet. Managementgebühren mindern die steuerliche Bemessungsgrundlage nicht. | Die Abrechnung erfolgt entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zwischen Betreiber und Eigentümer. |
Umsatzsteuer (VAT) | Die Umsatzgrenze und mögliche VAT Pflichten sind vom Eigentümer zu prüfen. | Je nach Vertragsmodell können die umsatzsteuerlichen Pflichten beim Betreiber liegen. |
Unabhängig vom gewählten Modell sollten Eigentümer vor Vertragsabschluss genau prüfen, wer steuerlich als Vermieter gilt, wer die Steuer an den Revenue Service abführt und auf welcher Grundlage die Auszahlungen erfolgen.
Umsatzsteuer (VAT): Die 100.000 GEL Grenze
Unabhängig von der Einkommensteuer sollten Vermieter auch die umsatzsteuerlichen Regelungen in Georgien im Blick behalten. Wird innerhalb eines Zeitraums von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten die gesetzliche Umsatzgrenze von 100.000 GEL überschritten, kann eine Pflicht zur Registrierung für die Umsatzsteuer (VAT) entstehen.
Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und die Umsatzsteuer sind zwei voneinander unabhängige Steuerarten. Auch wenn die 5 % Pauschalsteuer weiterhin Anwendung finden kann, können zusätzlich umsatzsteuerliche Pflichten bestehen.
Nach einer VAT Registrierung können unter bestimmten Voraussetzungen Vorsteuerbeträge aus geschäftlich veranlassten Ausgaben geltend gemacht werden. Dazu zählen beispielsweise Renovierungsarbeiten oder Managementleistungen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und ordnungsgemäße Steuerrechnungen vorliegen.
Insbesondere bei der Kurzzeitvermietung oder größeren Vermietungsstrukturen empfiehlt es sich, die Umsatzentwicklung regelmäßig zu überprüfen und die steuerlichen Auswirkungen frühzeitig mit einem Steuerberater abzustimmen.
Fazit
Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Georgien ist für private Vermieter übersichtlich geregelt. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die 5 % Pauschalsteuer eine einfache und transparente Möglichkeit bieten, Mieteinnahmen zu versteuern.
Welches Besteuerungsmodell im Einzelfall zur Anwendung kommt, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen insbesondere die Registrierung beim Revenue Service, die gewählte Vermietungsstruktur sowie die vertragliche Ausgestaltung bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger oder Property Management.
Vor Abschluss eines Vermietungsvertrags empfiehlt es sich daher, die steuerliche Behandlung sowie die Verantwortlichkeiten für Steuerabführung, Umsatzsteuer und Nebenkosten eindeutig zu klären. Dies gilt insbesondere bei Managementmodellen, bei denen die Steuer im Namen des Eigentümers oder durch den Betreiber abgeführt werden kann.
Die in diesem Beitrag dargestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche können steuerliche Regelungen, Verwaltungspraxis und deren Auslegung durch die georgischen Behörden Änderungen unterliegen oder im Einzelfall abweichend angewendet werden. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieses Beitrags getroffen werden, ist ausgeschlossen. Gerne unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Einordnung, Vertragsprüfung oder Abstimmung mit lokalen Steuerberatern in Georgien.
